Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI) et comment s'en débarrasser ?
✦ Points clés
- Le PMI protège le prêteur, pas vous, et est exigé sous 20 % d'acompte.
- Le coût typique est de 0,5 % à 1,5 % du prêt par an.
- Il s'annule automatiquement à 78 % du ratio prêt-valeur (loi américaine HPA).
- Vous pouvez demander l'annulation à 80 %, ou refinancer/réévaluer.
Lorsque vous achetez un logement avec un prêt et versez moins de 20 % du prix, la plupart des prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée (PMI). La logique est simple : plus votre acompte est faible, plus le prêteur risque en cas de défaut. Le PMI est une police qui protège le prêteur (pas vous) — mais c'est vous qui payez la prime.
Le frais s'ajoute à votre mensualité et se calcule en pourcentage annuel du solde du prêt. Les taux typiques vont de 0,5 % à 1,5 % par an selon votre score de crédit, votre acompte et le type de prêt. Sur un prêt de 200 000 $ à 1 % par an, cela fait environ 2 000 $ par an, soit près de 167 $ par mois.
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Il faut comprendre que le PMI n'est pas une arnaque : c'est ce qui permet aux banques d'accepter de petits acomptes, ouvrant l'accession à la propriété à ceux qui ne peuvent épargner 20 %. Mais c'est un coût temporaire à éliminer rapidement.
Types de PMI
Le PMI ne se paie pas toujours de la même façon :
| Type | Mode de paiement | Note |
|---|---|---|
| BPMI (mensuel) | Ajouté à la mensualité | Le plus courant et le plus facile à annuler |
| Prime unique | Un paiement à la signature | Réduit le coût mensuel mais non remboursable |
| Payé par le prêteur (LPMI) | Le prêteur paie contre un taux plus élevé | Non annulable — intégré au taux |
| Prime partagée | Partie initiale, partie mensuelle | Solution intermédiaire |
Quatre façons de s'en débarrasser
1) Annulation automatique : selon la loi américaine de 1998, le prêteur doit annuler le BPMI dès que le solde atteint 78 % de la valeur initiale, si vos paiements sont à jour.
2) Demande à 80 % : vous pouvez demander par écrit l'annulation dès que le solde atteint 80 % de la valeur initiale, sans attendre 78 %.
3) Nouvelle évaluation : si votre logement a pris de la valeur, une évaluation formelle peut atteindre 80 % plus vite.
4) Refinancement : si votre ratio prêt-valeur est sous 80 %, vous pouvez refinancer sans PMI — mais tenez compte des frais de clôture.
Exemple chiffré
Vous achetez à 250 000 $ avec 10 % d'acompte (25 000 $). Solde : 225 000 $ = 90 %. À 0,8 % de PMI par an, vous payez ~1 800 $/an (~150 $/mois). Une fois le solde à 200 000 $ (80 %), demandez l'annulation et gardez ces 150 $ par mois.
En résumé : le PMI vous permet d'entrer sur le marché avec un acompte réduit, mais il n'est pas permanent. Surveillez votre ratio prêt-valeur et demandez l'annulation dès 80 %.